Sprzedaż, kupno i wycena hotelu

Arkadiusz WOJTAROWICZ

cz.II - Wycena większych hoteli
Uwagi ogólne
Proces wyceny
Co to jest normalizacja danych finansowych?
Prognozowanie przyszłych przepływów w hotelarstwie
Co to jest wycena synergii
Gdzie znajdziesz pomoc w sprzedaży hotelu

cz. I - Wycena małych hoteli

Wycena większych hoteli

Uwagi ogólne
Podstawową metodą znajdującą zastosowanie w wycenie dużych hoteli jest metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Jest ona oparta na:

• Określeniu przepływów pieniężnych generowanych przez hotel w ściśle zdefiniowanym horyzoncie czasowym
• Określeniu wartości rezydualnej przepływów pieniężnych po upływie prognozowanego horyzontu czasowego
• Zdyskontowaniu przepływów pieniężnych

Opis metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych leży poza zakresem niniejszego artykułu. Istota tej metody jest bowiem prosta i logiczna, jak i jest ona powszechnie znana. Problem tkwi natomiast w szczegółach: w jaki sposób dokonać prognoz przychodów, jaki horyzont czasowy przyjąć oraz jakie stopy dyskontowe winny być dobrane w danej sytuacji.

Proces wyceny

Stosowane w grupie Wojtarowicz i Partnerzy standardowe podejście do wyceny przedsiębiorstwa obejmują następujące czynności:

•  analizę odpowiednich sprawozdań finansowych i operacyjnych hotelu

• procedurę normalizacji tj. oczyszczenia sprawozdań ze zdarzeń nadzwyczajnych, jednorazowych i powtarzalnych.
   

• obliczenie wskaźników finansowych oraz konwersje sprawozdań w ujęcie strukturalne dla określenia trendów występujących w hotelu
   

• porównanie wskaźników finansowych firmy oraz bilansów i rachunku wyników z danymi branżowymi
   

• przygotowanie projekcji finansowych na okres od 3 do 10 lat.
   

• określenie adekwatnych stóp dyskontowych i kapitalizacji
   

• zebranie i analizę porównywalnych krajowych i zagranicznych transakcji
   

• szacowanie wielkości aktywów, przychodów i kosztów nieoperacyjnych
   

• wycenę metodami majątkowymi (wartość księgowa, metoda skorygowanych aktywów netto, wartość likwidacyjna)
   

• wycenę metodami dochodowymi (metoda kapitalizacji dochodów, metoda zdyskontowanych przyszłych przychodów)

• wycenę metodami rynkowymi (metody mnożnikowe P/E, P/R, P/GCF, P/CFO, P/D, P/BV, P/A i P/E.)
   

• wycenę metodami mieszanymi (metoda nadwyżki dochodów, metoda dochodów rozporządzalnych sprzedającego) dla mniejszych hoteli.

W oparciu o wyniki powyższych analiz wydajemy finalną opinię o wartości hotelu.

Co to jest normalizacja danych finansowych?

W naszym podejściu oryginalne sprawozdania finansowe stanowią jedynie księgowy surowiec do dalszej szczegółowej obróbki. Podstawą wyceny są dane znormalizowane. ]

Normalizacja jest działaniem, polegającym na wyeliminowaniu ze sprawozdań finansowych wszelkich zdarzeń o charakterze nadzwyczajnym i jednorazowym.

Jeśli hotel poniósł nadzwyczajne koszty (np. zapłacone zostało odszkodowanie lub kara, albo przeprowadzona została kampania reklamowa) lub przychody (np. obsługa gości konferencji międzynarodowej), a zdarzenia te nie będą się powtarzać cyklicznie, wartości księgowe powinny być skorygowane o równowartość tych zdarzeń.

Inne przykłady korekt normalizacyjnych, których uwzględnienie można rozważać:

• korekty ze względu na metody księgowe LIFO/FIFO

• korekty wynikające z zawartych umów wynajmu odbiegających od rynkowych wartości

• korekty ze względu na nadzwyczajne przerwy w funkcjonowaniu hotelu, spowodowane takimi zdarzeniami jak: pożar, strajk, dłuższe awarie, dłuższe przestoje itp.

• korekty z tytułu odszkodowań otrzymanych bądź zapłaconych wynikających z wyroków sądowych lub zawartych ugod

• korekty ze względu na przychody nadzwyczajne uzyskane wskutek sprzedaży części aktywów itp.

• ukrywanie dochodów (szara strefa) - częsta praktyka w małych hotelach.

Paleta możliwych korekt normalizacyjnych przy sporządzaniu wyceny hotelu może być duża, a wynikiem normalizacji mają być sprawozdania o charakterze biznesowym. Dopiero one mogą być poddawane dalszej obróbce.

Prognozowanie przyszłych przepływów w hotelarstwie

To najtrudniejszy moment w pracy analityka. Prognozując przychody pieniężne dla hotelu musi wziąć pod uwagę następujące elementy:

• czy dane lokalizacja jest właściwa na hotel
• jaki jest wygląd i charakterystyka otocznia
• jakie są lokalne warunki demograficzne i ekonomiczne
• jaka jest aktualna wielkość popytu na noclegi
• jaka jest istniejąca i prognozowana konkurencja
• jakie są aktualne prognozowane wskaźniki wykorzystania pokoi
• jak mogą rozwijać się ceny na usługi
• jakie są prognozowane przychody ze sprzedaży usług gastronomicznych, sal konferencyjnych i innych hotelowych obiektów lub powierzchni
• jakie są prognozowane koszty operacyjne i inwestycyjne
• czy istnieje sezonowość i w jakim stopniu powinna być uwzględniona w prognozach

W oparciu o przygotowane prognozy analityk dokonuje ostatecznej oceny wartości hotelu.

Co to jest wycena synergii

Sprzedając hotel inwestorom strategicznym należy być świadomym, że wartość obiektu może tkwić w innym miejscu niż wydaje się jego właścicielowi. Inwestor strategiczny może wprowadzić znaczną ilość zmian podnoszących wartość. Przykładowe elementy mogą obejmować:

• włączenie hotelu do sieci inwestora zwiększy stopień wykorzystania pokoi
• znana marka inwestora przyczyni się do możliwości podniesienia cen
• inwestor – ze względu na ekonomię skali może mieć lepsze warunki zakupu materiałów eksploatacyjnych

Możliwe jest wyszacowanie wartości tych synergii i oszacowanie indywidualnej wartości inwestycyjnej hotelu dla inwestora.

Indywidualna wartość inwestycyjna = wartość rynkowa + wartość synergii

Jakkolwiek inwestor strategiczny nie zawsze będzie chciał za te synergie zapłacić przystępując do negocjacji warunków transakcji należy je znać. Nie jest możliwe uzyskanie dobrej ceny, bez doskonałego zrozumienia partnera inwestycyjnego.

Gdzie można znaleźć pomoc w sprzedaży hotelu

Broker biznesowy pomaga sprzedawać małe i średnie hotele. Broker biznesowy nie jest pośrednikiem w typowym tego słowa znaczeniu gdyż, sprzedając hotel czy motel reprezentuje interesy sprzedającego w zamian za uzgodnione prowizyjne wynagrodzenie, pobierane wyłącznie od sprzedającego.

Są trzy zasadnicze powody, dla których właściciele angażują brokera biznesowego: poufność, czas i cena.

Poufność. Właśnie ze względów poufności proces sprzedaży powinien zostać wyniesiony na zewnątrz. Informacja o wystawieniu hotelu na sprzedaż jest demotywująca dla pracowników, wzbudzająca przynajmniej emocje wśród dostawców i klientów, i może stanowić zagrożenie destabilizacji działalności operacyjnej i poważnego spadku wartości i ceny.

Czas. Proces sprzedaży angażuje dużo energii i czasu, w zależności od rodzaju biznesu 6-24 miesięcy. Uzyskana cena za hotel jest uzależniona od jego wartości, a ta może spaść, jeśli angażując się nadmiernie w czasochłonny proces właściciel zaniedba operacyjne obowiązki i wyniki ulegną pogorszeniu.

Cena. Zbyt wysoka cena to niemożność zamknięcia transakcji. Zbyt niska cena to oczywista strata. Dla prowadzenia skutecznych negocjacji cenę trzeba dobrze i przekonywująco uzasadnić, najlepiej posiadając zewnętrzną, formalną wycenę. Profesjonalny konsultant pomoże w ustaleniu właściwej ceny za hotel.

W odróżnieniu od agenta nieruchomości, broker biznesowy patrzy na hotel jak na żywy organizm. Rozumie trud włożony w zbudowanie hotelu, selekcję i szkolenie pracowników, wydatki marketingowe poniesione na przyciągnięcie klientów. Wśród brokerów biznesowych krąży powiedzenie, że właśnie moment sprzedaży hotelu jest momentem, w którym jego właściciel uzyskuje wynagrodzenie za trud włożony w przekształcanie budynku hotelowego w żyjący biznes.

Nawet, jeśli właściciel chce sprzedawać hotel samodzielnie - warto porozmawiać z brokerem. Dobry broker biznesowy:

• przygotuje wycenę lub pomoże ustalić sensowną cenę wyjściową
• pomoże określić szanse i horyzont czasowy sprzedaży
• podpowie, jakie kroki należy przedsięwziąć, by dobrze przygotować biznes do sprzedaży
• wskaże proces prawny i marketingowy
• pomoże oszacować koszty transakcji

Zastrzeżenia prawne
Autorzy i redaktorzy niniejszej publikacji wyraźnie oświadczają, że nie ponoszą żadnej odpowiedzialności prawnej w stosunku do jakichkolwiek osób za ewentualne skutki, pośrednie lub bezpośrednie, jakichkolwiek działań lub zaniedbań wynikłych w rezultacie oparcia się, całkowicie lub częściowo na treści niniejszej publikacji. W każdej wątpliwej sytuacji zaleca się zwrócenie o pomoc do odpowiedniego kompetentnego specjalisty.

[© hotelarze.pl - 10.10.2005]

Copyright © 2000-2008 Hotelarze.pl | Dodaj do Ulubionych | Redakcja | e-mail: redakcja@hotelarze.pl